要說這樣房地產(chǎn)公司老板可以賺多少錢。在營銷方面,我選擇部分產(chǎn)品,買一送一,第二件半價,買滿多少錢就送多少錢劵,一個月五六十個很正常,一年下來五六百萬,拋去租金,水電,人工,原材料這些費用,大概能賺三四萬,后來我把開第一家店的模式復制在后面,大約一年開一家。
1、私人房地產(chǎn)公司老板(非國企)一年能賺多少錢(有盤開發(fā),平均的話)?
如果筆者說,在自己運作過的一個總投資8個億的房產(chǎn)項目里,按照正常運作可能要虧損8000萬,可是,由于市場的瞬間變暖,最終以投資2億三年里獲得2億多元的高回報。下面就用具體的數(shù)據(jù)分析來給大家講解:私人房地產(chǎn)項目也是必須對投資項目注冊為獨立項目法人,私人項目與大型房地產(chǎn)企業(yè)、國企開發(fā)公司不同的地方在于:品牌溢價低造成的銷售價格要低于周邊大開發(fā)商至少10%的單價;還有在項目運行過程中的一些擦邊球策略也是更難實施;最主要的是在財務融資成本上要遠高于大型地產(chǎn)公司。
這就決定了私人運行房地產(chǎn)項目時的風險更加巨大,在一些競爭性強房地產(chǎn)項目中只要出現(xiàn)一定程度下滑,收益就泡湯,甚至出現(xiàn)大量的虧損情況,那么,我們就要筆者策劃過的商業(yè)房地產(chǎn)項目做分析。項目概況:項目處于沿海地區(qū)二線城市的核心區(qū)域,規(guī)劃用地面積約36畝,總建筑面積7萬平米,其中地上計容筑面積5萬平米,地下面積2萬平米,項目建設周期為三年,
項目總投資:用地費用40000萬元,工程費用30000萬元,營銷及管理費用4000萬,而最難以預測的是財務費用,只有加上了財務費用才是形成了最終的項目總投資。財務費用是由資金籌措和使用周期來決定的!資金籌措:多個私有股東的合計投資額為2億元,占土地成本的50%,另外,需要引進一家投資公司,協(xié)議利率會達到2.5分,也就是年利率高達30%(含稅)。
那么,借用2億三年時間就需要支付超過1.8億以上的財務成本費用,這是一些大型開發(fā)商無法想象的,但是,私人運作房地產(chǎn)項目的財務成本就是高的離譜,有比這低的,但還有比這還要高的。很多項目做來做去最后都變成了為投資公司作嫁衣裳,利潤分析:項目擬銷售價格在1.5萬元/平米,其中,土地樓面成本為8000元/平米,工程費用(不含財務成本)為4850元/平米,合計樓面成本12500元/平米。
銷售情況:第一階段:在項目運作1.5年-2年的時間里,就以成本價13500元銷售了差不多2萬平米,得到償還工程建設投資和利息支付的費用,但是2萬平米的不含財務費用的收益僅2000萬元。假如按照這樣全部銷售完畢,加上400個車位6000萬收入,項目毛利為1.1億,而財務成本為1.8億,也就是投資項目要虧損7000萬元,虧損率35%,
第二階段:由于房地產(chǎn)市場突然轉(zhuǎn)暖,價格也開始上升,價格從2萬元/平米一直賣到了2.8萬元/平米,除了股東留下的約5000平米之外,其余基本上銷售一空。銷售均價在2.3萬-2.5萬之間,2.5萬平米的房產(chǎn)銷售收入達到了6億,毛利達到了3億。這樣一反轉(zhuǎn),從虧損7000萬,變成了項目盈利2億元,而且,還得到了5000平米價格只有13500元/平米的房產(chǎn),這里又等于達到了5000萬元的額外收益。
經(jīng)過了三年的時間,一個私人投資項目以2億資金獲得了2億的回報,年收益率達到27%的高額回報,加上自有房產(chǎn)的利潤增值空間,預計回報率達到30%,總之,這是一次非常成功的私人房地產(chǎn)項目投資。但其中也是驚心動魄,一不留神就會功虧一簣、滿盤皆輸,要說這樣房地產(chǎn)公司老板可以賺多少錢?投資1000萬,三年賺回1000萬;投資1個億,三年里賺回一個億。
2、現(xiàn)在有30名員工的私企老板一年能夠掙到多少錢?
我有一個算法,供大家評判是否合理:以上海為例,2018年人均GDP為135,305元,30個人的公司總的GDP=135,305*30=4,059,150元,四舍五入,可簡化為406萬總產(chǎn)值!按照毛利潤=銷售總價-原材料進貨總價的方式推算,再舉例說明,比如原材料進價100萬,能賣到406萬,毛利潤=306萬,還需要扣除人工工資總額(30*6萬/年=180萬),增值稅306*16%=48.96萬,工廠房租水電等固定開支算5*12=60萬,企業(yè)所得稅25%*(306-180-48.96-60)=17.04萬,到這為止差不多可算企業(yè)純利潤如下了:306(毛利)-180(全年全員工資)-48.96(增值稅)-60(房租等)-17.04(企業(yè)所得稅)=0萬元?。ㄈ绻皇橇憷麧櫟脑?,比如X,則還有最后一關,是提現(xiàn)到老板股東們個人的現(xiàn)金還需扣繳20%個稅,于是有X*.8=0.8X(萬元)只可惜是零,所以免收提現(xiàn)稅費了!)慘不慘?。可鲜鏊惴ㄒ罁?jù)了上海市政府公開的18年GDP數(shù)據(jù),在稅收方面還略有出入,未考慮利息支出,也未考慮研發(fā)費用投入,以及欠款等瑣碎不理想因素,歡迎條友們斧正!。