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營改增后土地成本如何扣除，營改增后土地增值稅如何計(jì)算

來源：整理 時(shí)間：2022-12-31 08:36:20 編輯：金融知識 手機(jī)版

1，營改增后土地增值稅如何計(jì)算

營改增后土地增值稅計(jì)算方法為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率； 公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

營改增后土地增值稅如何計(jì)算

2，營改增后土地增值稅清算時(shí)稅金如何扣除

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅，增值稅屬于價(jià)外稅，在確認(rèn)清算收入的時(shí)候，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。因此，對應(yīng)扣除的稅金就沒有增值稅稅款了，而僅僅是與收入相關(guān)的其他稅金：城建稅、教育附加等。
營改增后的規(guī)定《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定：（一）營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。（二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。（三）關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加根據(jù)上述規(guī)定，營改增后，土地增值稅中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅，包括城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

營改增后土地增值稅清算時(shí)稅金如何扣除

3，營改增后增值稅怎么樣扣除土地出讓金

按照國稅總局2016第18號公告執(zhí)行，第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
國稅總局2016第18號公告：第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

營改增后增值稅怎么樣扣除土地出讓金

4，營改增之后取得土地使用權(quán)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）擴(kuò)展資料增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國務(wù)院，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財(cái)稅體制改革、進(jìn)一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動各方積極性，促進(jìn)服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。參考資料來源：搜狗百科-營業(yè)稅改增值稅
土地使用權(quán)只能抵押，不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。國稅總局2016第18號公告，"適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?！?/section>
營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款注：2018年5月1日11%稅率調(diào)整為10%
文章TAG：營改增后土地成本如何扣除營改增土地土地成本

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