為什么說對于一次性確定利率不變者沒有影響,這是萬變不離其宗,利率自始至終還是那個(gè)利率,本息一毛錢也不會增減。LPR利率每月20日報(bào)價(jià)一次,作為新的貸款市場報(bào)價(jià)利率,如果房貸利率下調(diào),已經(jīng)貸款的該怎么辦,也就是說LPR利率每月在變化,可是你的按揭利率(實(shí)際利率)并不一定變化。
1、銀行的貸款利率有升或降,為什么有些貸款買房者每月的還款金額不變?
題主想問的應(yīng)該是為什么看到銀行給客戶批的房貸利率有的高有的低,但是已經(jīng)有房貸的人為什么每月的還款金額都不變。這個(gè)我從以下四點(diǎn)來回答你,1.在LPR利率執(zhí)行以前,利率的升降只是銀行根據(jù)不同客戶的資質(zhì)給與不同的利率浮動,與央行的基準(zhǔn)利率調(diào)整無關(guān)。央行最后一次調(diào)整個(gè)人存貸款基準(zhǔn)利率是在2015年,所以存量房貸客戶在2015年最后一次調(diào)整之后房貸利率都不會變,如果采用的是等額本息的方式,那么每個(gè)月的還款金額也都不會變,
但是基準(zhǔn)利率不變,不代表每個(gè)人的貸款利率都一樣,更不代表兩個(gè)人同一時(shí)期買了同一個(gè)樓盤在同一家銀行貸款就應(yīng)該每月還款金額都一樣。貸款利率始終是要跟個(gè)人的資質(zhì)掛鉤的,綜合評分高的客戶得到的利率就會低一些,評分低的客戶利率則高一些,所以即使基準(zhǔn)利率不變,不同的客戶也會拿到不同的貸款利率,但這個(gè)結(jié)果并不是因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率的升降造成的,
2.房貸有兩種還款方式,等額本息就是每個(gè)月還款金額都一樣,等額本金是每個(gè)月還款本金都一樣,利息遞減,每個(gè)月應(yīng)還的本息和總數(shù)也是遞減的。所以如果單看還款金額,有的人就會每月一樣,有的人則是每月減少,但這不是利率因素造成的,是選擇的還款方式不同造成的,3.2019年10月8日之后買房的客戶又面臨了兩種新的利率選擇,第一種是固定利率,即給定貸款利率之后,整個(gè)貸款期限內(nèi)利率都不會再調(diào)整了;第二種是選擇LPR市場報(bào)價(jià)利率,這個(gè)LPR是每個(gè)月20日由18家指定的商業(yè)銀行各自報(bào)價(jià)之后,再按照一定的加權(quán)方法得出的利率,每個(gè)月都會調(diào)整,如果選擇LPR作為房貸利率,通常是按年進(jìn)行調(diào)整,利率調(diào)整了,還款金額自然也就改變了。
2、如果房貸利率下調(diào),已經(jīng)貸款的該怎么辦?
如果房貸利率下調(diào),已經(jīng)貸款的該怎么辦?這個(gè)問題其實(shí)很簡單,分為兩種情況,你的房貸利率是否是固定利率,如果是固定利率,那么房貸利率下調(diào),對已經(jīng)辦理了房貸的人來說是沒有任何影響的,那么,如果你已經(jīng)辦理的房貸利率是浮動利率呢?在這種情況下,也有兩個(gè)小情況,第一是如果是LPR(貸款市場利率報(bào)價(jià))下調(diào),那么你低房貸利率會跟著下調(diào);第二如果是銀行對外的房貸執(zhí)行利率在下調(diào),那么這種情況對你就沒有任何影響,現(xiàn)實(shí)的情況是銀行對外的房貸執(zhí)行利率是經(jīng)常在變動的,很有可能去年辦理的房貸利率是5.5%,今年去辦理房貸利率的人的房貸利率可能就是5.3%了,但是在這個(gè)過程中LPR是沒有變化的。
只有LPR下調(diào)的時(shí)候,所有已經(jīng)辦理的浮動房貸利率都會進(jìn)行下調(diào),既然下調(diào),是什么時(shí)間下調(diào)?是不是LPR一公布,第二個(gè)月你的浮動房貸利率就跟著下調(diào)了?情況當(dāng)然也不會這么簡單,我們的房貸執(zhí)行利率計(jì)算公式是這樣的:房貸利率=LPR 點(diǎn)數(shù),其中的“點(diǎn)數(shù)”是永久不變的,看公式也知道,房貸利率的變動就是看LPR了,而LPR是每個(gè)月都會公布一次,理論上是每個(gè)月都可能不同,在實(shí)際操作中變動這么頻繁,
所謂的浮動利率就是在一個(gè)周期后可以按照最新的LPR數(shù)值重新計(jì)算房貸利率,那么未來一年就按照這個(gè)利率來計(jì)算月供,我們會選擇在每一年的某一個(gè)時(shí)間來重新計(jì)算房貸利率,比如你和銀行商量選定的時(shí)間是4月1日,那么每年4月1日的時(shí)候會根據(jù)最新的LPR數(shù)值來計(jì)算房貸,比如現(xiàn)在的LPR是4.65%,如果在明年4月1日之前下調(diào)到4.6%,那么到時(shí)候你的房貸利率就按照4.6%的基礎(chǔ)來計(jì)算。
3、房貸新規(guī)執(zhí)行后,因?yàn)椴辉儆谢鶞?zhǔn)利率,以前按揭貸款的人利率是不是永久不變了?怎么樣?