放到房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿就是以小博大。加杠桿就是增加投資回報(bào)率，但并不是所有加杠桿的人都是理性的，有很多人是盲目加杠桿，實(shí)際負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己的償債能力，這樣就會(huì)蘊(yùn)藏巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，個(gè)人債務(wù)崩盤(pán)將不可避免，專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的，大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化。

1、樓市去杠桿什么意思？

杠桿是什么？是省力工具，杠桿越大越省力。阿基米德曾經(jīng)說(shuō)，給我一個(gè)支點(diǎn)我可以翹起地球，這就是杠桿的巨大威力。放到房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿就是以小博大，為了簡(jiǎn)化直觀咱們暫且不考慮稅費(fèi)、利息等支出對(duì)投資回報(bào)的影響，單純從杠桿的角度分析。打個(gè)比方，你全款買(mǎi)房，房?jī)r(jià)上漲10%，你的投資回報(bào)就是10%，但如果你首付五成剩下的貸款，那么當(dāng)房?jī)r(jià)上漲10%，你的投資回報(bào)就是20%，但如果你連大部分首付也是借的，自己實(shí)際出資只有10%，那房?jī)r(jià)上漲10%的話，你的投資回報(bào)率就是100%了，

所以，加杠桿就是增加投資回報(bào)率。當(dāng)然，這有一個(gè)前提，你得保證自己的盤(pán)子不崩盤(pán)，也就是說(shuō)，你得有持續(xù)的償債能力保證這場(chǎng)游戲能玩下去。專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的，大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化，但并不是所有加杠桿的人都是理性的，有很多人是盲目加杠桿，實(shí)際負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己的償債能力，這樣就會(huì)蘊(yùn)藏巨大的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，個(gè)人債務(wù)崩盤(pán)將不可避免。

2、房地產(chǎn)加杠桿貸款，房?jī)r(jià)下跌30%實(shí)際虧損是多少？

這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單：如果首付30％，貸款70％，而房?jī)r(jià)下跌30％，則虧掉了30％＋稅費(fèi)＋銀行月供款的利息，打個(gè)比方總價(jià)500萬(wàn)，首付款150萬(wàn)，而房?jī)r(jià)下跌了30％，就是剛好虧了150萬(wàn)。但虧150萬(wàn)還不夠，如果稅費(fèi)是1.5％，則7.5萬(wàn)，這個(gè)也虧了，如果供了3年，貸款350萬(wàn)，以年化利率4.9％計(jì)，則月供款約1.8575萬(wàn)，三年共36個(gè)月，累計(jì)月供款為66.87萬(wàn)。

3、日本、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅后，加杠桿買(mǎi)房和炒房中產(chǎn)都怎么樣了？

看過(guò)一個(gè)日本的故事，跟大家講一下，日本的一家中產(chǎn)在房?jī)r(jià)幾乎最高的時(shí)候把自己住的小房子賣(mài)了，貸款買(mǎi)了一個(gè)更貴的大房子。這時(shí)候他的工資剛剛好夠還貸款的，家里生活就已經(jīng)很拮據(jù)了，那時(shí)候日本人對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)、自己的房?jī)r(jià)都很狂，說(shuō)東京的一條街可以買(mǎi)下美國(guó)，這種氛圍影響了所有日本人。這時(shí)候他的想法是反正房?jī)r(jià)要漲，等過(guò)幾年把這個(gè)大房子賣(mài)了，再換回小房子，可以掙一大筆錢(qián)，

再說(shuō)了，即使說(shuō)房?jī)r(jià)上漲不多，他的工資也是會(huì)上漲的呀?？隙ㄟ^(guò)幾年后還款就不費(fèi)力氣了，但是讓人沒(méi)想到的是，日本的房?jī)r(jià)突然崩潰了，更讓人沒(méi)想到的是他的工資不但沒(méi)有漲，反而還降了一些，這時(shí)候他就很尷尬了，把這房子賣(mài)了，還完貸款就沒(méi)剩下什么了，以前的房子也被賣(mài)了，沒(méi)有錢(qián)也再買(mǎi)不起了，他已經(jīng)無(wú)家可歸了。于是他想了一個(gè)辦法，把這個(gè)大房子租了出去，然后自己租一個(gè)小的。