開發(fā)建造物業(yè)的贏利模式有兩種，一種是建好賣掉，一次性回籠資金，這類物業(yè)可稱為銷售型物業(yè)；另一種是建好后持有，通過長期收取租金獲益，這類物業(yè)可稱為持有型物業(yè)。另一方面持有型物業(yè)不僅可以持續(xù)性產(chǎn)生租金收益，而且可以長期產(chǎn)生資產(chǎn)增值，由于持有型物業(yè)一般地段較好，來自土地的增值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通物業(yè)。

1、持有型物業(yè)如何盈利？

這就要從物業(yè)的盈利模式分類上去說明：開發(fā)建造物業(yè)的贏利模式有兩種，一種是建好賣掉，一次性回籠資金，這類物業(yè)可稱為銷售型物業(yè)；另一種是建好后持有，通過長期收取租金獲益，這類物業(yè)可稱為持有型物業(yè)。那么這里就可以知道，持有型物業(yè)，就是通過長期收取租金而得到的收益，另一方面持有型物業(yè)不僅可以持續(xù)性產(chǎn)生租金收益，而且可以長期產(chǎn)生資產(chǎn)增值，由于持有型物業(yè)一般地段較好，來自土地的增值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通物業(yè)。

理論上講幾乎所有的房產(chǎn)都可用作持有型物業(yè)，但比較適合持有的物業(yè)主要包括如下幾類:（1）商業(yè)用房、（2）寫字樓、（3）酒店、（4）住宅、（5）工業(yè)用房等，如百貨商廈、大型超市、商業(yè)街區(qū),甲級寫字樓,中高檔酒店,高端類包括服務(wù)式公寓、高檔公寓和別墅,工業(yè)用房包括廠房、倉庫等都可以作為持有型物業(yè)。這就不難看出，持有型物業(yè)的盈利模式了，

2、開發(fā)商角度上，如何運(yùn)作持有型的商業(yè)物業(yè)？

本人參與了多個知名項(xiàng)目的操作，基于原有的經(jīng)驗(yàn)對開發(fā)商的自持物業(yè)經(jīng)營作一些分享。（一）自持物業(yè)的產(chǎn)品定位非常重要，以5萬平方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，容積率為5的商業(yè)綜合體，與容積率為15的寫字樓產(chǎn)品的定位完全不同。同時由于自持物業(yè)的城市位置/地段有差異，其產(chǎn)品定位亦不相同，（二）自持物業(yè)經(jīng)營時商業(yè)品牌效應(yīng)至關(guān)重要。

開發(fā)商可能在住宅產(chǎn)品具有品牌知名度，但經(jīng)營自持物業(yè)時不一定具備商業(yè)品牌，這時，開發(fā)商需要考慮是自營品牌，還是引進(jìn)知名商業(yè)品牌，而開發(fā)商只扮演業(yè)主角色。（三）自持物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營才能效益最大化，在物業(yè)經(jīng)營實(shí)踐中，統(tǒng)一經(jīng)營是開發(fā)商的底線，招商政策必須考慮到易租部分和難租部分的租金價格平衡，同時也要考慮招商引入客戶的素質(zhì)平衡，為了短期利益對招商對象放松標(biāo)準(zhǔn)審核，可能會對物業(yè)的商譽(yù)造成長時間的損害。